Ситуация вокруг недостроенных домов ЖК «Победа» в Саратове затянулась. Разногласия между конкурсными управляющими банкротящихся компаний-застройщиков и Фондом «Дом.РФ» могут привести к тому, что недострои продолжат стоять, а люди – ждать. Редакция «Четвертой Власти» выяснила, что затягивание сроков решения вопроса может быть преднамеренным.

Чтобы оценить масштаб махинаторских комбинаций, которые в итоге отразились на дольщиках ЖК «Победа», стоит переместиться на несколько лет назад и вспомнить, с чего именно начиналась застройка территории на месте ЖК. В 2014 году ООО «Ксиан» получило право аренды земельного участка на Усть-Курдюмском тракте. На протяжении предшествующих 9 лет арендатором земли было ООО «Кит Кэпитал», которое намеревалось построить здесь торгово-развлекательный центр. Однако огромный участок в 8,8 гектар так и оставался пустым вплоть до 2016 года.
Когда земля попадает к ООО «Ксиан», с ней внезапно начинают происходить разнообразные изменения. Сначала чиновники администрации Саратова соглашаются изменить вид разрешенного использования на «многоэтажную жилую застройку». После этого участок начинает неоднократно дробиться. В то же время ООО «Ксиан», учредителями которого являются Елена Денисова, Анна Денисова и Сергей Захаров, переуступают часть участков неким трем физическим лицам. Эти три физические лица – сами Денисовы и Захаров.
Впоследствии они опять переуступают права аренды, но уже ООО «Стройресурс» (дочерняя организация АО «Саратовоблжилстрой»). Любопытно, что переуступки прав аренды производились по гораздо более высокой стоимости, чем реальная сумма арендных платежей. По информации прокуратуры, передача прав аренды от Денисовых и Захарова к «Стройресурсу» обошлась последнему в 261 млн рублей. Получается, что, передавая права на землю, граждане делали деньги буквально из воздуха.
Само строительство ЖК «Победа» начинается в 2016 году, при этом строить дома начинают сразу три организации. В их числе уже известное ООО «Ксиан», а также ООО «Строительная компания «ЖБК-3» и ЗАО «Производственное предприятие ЖБК-3». Такая ситуация сама по себе явила нонсенс. Ведь застройка по таким схемам не осуществляется не только в Саратовской области, но и вообще нигде в России.
Здесь стоит подробнее остановиться на том, что представляют собой данные компании. По информации «Четвертой Власти», ООО «Ксиан» было аффилировано к Дмитрию Федотову – бывшему министру строительства и ЖКХ Саратовской области. Кроме регионального минстроя, Федотов успел поработать и в коммерческом секторе, а именно в должности исполнительного директора ЗАО «Саратовоблжилстрой», возглавляемого депутатом облдумы Леонидом Писным. Должность в известной компании Дмитрий Федотов занял как раз накануне начала строительства ЖК «Победа», в ноябре 2015 года.
Сергей Захаров, являвшийся одним из учредителей «Ксиана», также считается весьма близким другом Федотова. По некоторой информации, нечто большее, чем дружба, связывало Дмитрия Федотова с другим учредителем «Ксиана» – Еленой Денисовой. В свою очередь, сама Елена Денисова тоже работала в «Саратовоблжилстрое». Предполагается, что там она представляла интересы Сергея Курихина, застройщика и бывшего депутата областной думы, недавно лишенного мандата из-за сокрытия информации о реальных доходах и имуществе.
Две другие компании – ООО «СК «ЖБК-3» и ЗАО «ПП ЖБК-3», – которыми руководили отец и сын Константин и Дмитрий Колесниченко. Именно бренд «ЖБК-3» заставил людей поверить в добросовестность застройщиков. Дольщики несли свои деньги, а родственники между тем перессорились. Медленно, но верно стройка встала.
Впервые о проблемах ЖК «Победа» начали говорить еще в 2019 году, когда владельцы будущих квартир заметили, что строительство не ведется. Бывший министр строительства и ЖКХ Дмитрий Тепин, по некоторой информации также близкий к Дмитрию Федотову, на пару с депутатом облдумы Леонидом Писным публично заявляли – экономика просчитана, дома достроят, все под контролем.
Банкротство всех трех компаний-застройщиков кажется неизбежным, однако Елена Денисова продолжает настаивать на его невозможности, оттягивая время. Параллельно с этим в дело включается Леонид Писной и его «Саратовоблжилстрой» и начинает достраивать один из домов ЖК «Победа». Дольщиков успокаивают: из двух проблемных домов один, куда заходит Писной, обещают сдать к концу 2020 года, второй – к концу 2021. На стройке начинается имитация бурной деятельности, и десятиэтажный дом №5 фактически достраивают – но не до конца. Дом №1 и вовсе стоит без крыши. Несмотря на это, «Саратовоблжилстрой» уходит с объекта. Он не мог не осознавать, что это не принесет никаких доходов компании. Или все было просчитано на долгую перспективу? Например, «Саратовоблжилстрой» нарастил кредиторскую задолженность перед ним со стороны «Ксиана», а заодно дом №5 как недострой поднялся в цене.
С мертвой точки дело сдвинулось в феврале этого года, когда на объекте побывал лично председатель Госдумы Вячеслав Володин и потребовал экстрадировать учредителя ООО «Ксиан», находящегося за рубежом, в Россию. К тому времени Елена Денисова, по некоторым данным, давно покинула Саратов и находилась в Испании. Предположения, о ком говорил спикер, явно указывали на нее. Кроме того, возбуждается уголовное дело в отношении застройщиков и, наконец, начинается процедура банкротства. В марте ООО «Ксиан» и ООО «СК ЖБК-3» признают несостоятельными. ЗАО «ПП ЖБК-3» стал банкротом чуть раньше – в конце декабря 2020 года.
Однако найти конкурсных управляющих на три проблемных организации оказалось непросто. Многих не могли назначить из-за ряда формальных признаков. Как стало известно «Четвертой Власти», другие саратовские специалисты просто отказывались связываться с этими компаниями. Вероятной причиной называют влиятельнейших бенефициаров строительства, к которым, помимо вышеупомянутых Федотова и Писного, причисляют и застройщика Сергея Курихина.
Из саратовских конкурсных управляющих вызывается участвовать только Дмитрий Храмов, который утверждается на ЗАО «ПП ЖБК-3». ООО «СК ЖБК-3» назначается Александр Леонтьев из Нижнего Новгорода. Сергей Касаткин, ставший конкурсным управляющим ООО «Ксиан», слагает полномочия почти сразу – 28 мая его освобождают от исполнения полномочий. Нового конкурсного управляющего для «Ксиана» искали почти все лето. 23 августа им становится Олег Севостьянов из Самары.
Банкротство всех трех застройщиков дало понять: другого выхода, кроме помощи фонда «Дом.РФ», нет. Федеральное правительство создало действительно рабочий механизм, который позволяет решать проблемы обманутых дольщиков даже в таких, весьма сложных и запутанных ситуациях. Суть проста: фонд выплачивает компенсации дольщикам либо достраивает дома и предоставляет квартиры, рассчитываясь таким образом с долгом застройщика. В обмен на это фонд становится собственником недостроенных домов или свободных площадей в достроенных домах и уже самостоятельно принимает решение, что с ними делать дальше. Как правило, дома достраиваются, а квартиры в них продаются по рыночным ценам, что покрывает расходы «Дом.РФ» на выплату компенсаций и строительство.
Однако на ЖК «Победа» сложилась парадоксальная ситуация: предложенная стоимость недостроев оказалась выше суммы выплат дольщикам. По информации «Четвертой Власти», общая сумма выплат составляет около 810 млн рублей. При этом, по мнению привлеченного конкурсными управляющими оценщика, стоимость двух недостроенных домов вместе с арендой земли составляет свыше 966 млн. В таком случае «Дом.РФ» должен будет выплатить не только компенсации, но еще и разницу сумм. Рассчитываться придется с кредиторами банкротящихся компаний – только после этого недострои станут собственностью фонда. И это тоже нонсенс федерального масштаба.
Как такое могло получиться? Вероятно, все дело в «правильной» оценке «правильным» оценщиком. Процедуру оценки земельных участков и объектов незавершенного строительства проводил специалист Андрей Щербин, которого также называют аффилированным человеком определенного круга лиц. Примечательно, что Щербин неоднократно привлекался к оценке для компаний Леонида Писного, в том числе по делам о банкротстве, где Писной выступал кредитором.
Осведомленные источники рассказали «Четвертой Власти», что многочисленные странности в этой истории на самом деле могут представлять собой четкий и последовательный план: на недостроенной «Победе» продолжают делать деньги. Возможно, именно этим объясняется внезапная активность якобы стороннего от дел «Победы» депутата Леонида Писного, изъявившего желание достроить дом. На определенном уровне все работы были свернуты, но стоимость объекта, конечно же, существенно выросла. Проведенная нужным образом оценка подтвердила это, установив в качестве стоимости немыслимую сумму.
В фонде «Дом.РФ», куда оценка была предоставлена, указали на грубейшие ошибки. Так, согласно действующему федеральному законодательству, для финансового участия фонда необходимо предоставить информацию о рыночной стоимости будущего жилья. Однако в данном случае вместо доходного подхода, учитывающего срок завершения строительства, его стоимость, темпы реализации квартир и величину ставки дисконтирования, был применен затратный подход. Другими словами, в фонд предоставили информацию не о том, сколько получит «Дом.РФ» в случае своего участия, а о том, сколько якобы потратили застройщики. Кроме того, были нарушены и другие пункты законодательства в части проведения оценки.
Так как застройщики признаны банкротами, рассчитываться с кредиторами пришлось бы новому собственнику в лице фонда «Дом.РФ». По информации «Четвертой Власти», кредиторами застройщиков снова являются знакомые структуры. Предположительно, один лишь «Саратовоблжилстрой» предоставил займ на сумму около 80 млн рублей.
Кроме того, в ходе формирования конкурсными управляющими реестров требований участников строительства выяснилось, что в дольщиках значатся многие аффилированные к самим застройщикам лица: родственники, сотрудники компаний, а некоторые даже лично «вложились» в покупку квартиры у самих себя. Жилье продавалось по бросовым ценам, и теперь логичным образом оно будет стоить гораздо выше. Заработать на этой разнице казалось делом весьма привлекательным, поэтому в числе 700 дольщиков много «своих людей». Сомнения могут вызвать порядка 200 сделок, но окончательную цифру еще предстоит выяснить. Схема не новая, широко известной она стала, когда расследовались дела супругов-застройщиков Алексея Абасова и Галины Черновой. Их, впрочем, признали виновными не только в обмане дольщиков, но и создании преступного сообщества как раз из аффилированных граждан. Случай пока редкий, но показательный для любителей «сравнительно честных способов отъема денег у населения».
Таким образом, круг, видимо, замыкается на одних и тех же лицах. В подтверждение тому – противодействие со стороны конкурсных управляющих, кроме Олега Севостьянова. Несмотря на замечания фонда «Дом.РФ» и просьбу скорректировать отчет, до определенного времени ни они, ни оценщик не собирались что-то менять. После вмешательства прокуратуры один из них все-таки направил в Арбитражный суд Саратовской области ходатайство о разрешении разногласий с целью установления рыночной стоимости объектов. Этим управляющим стал нижегородец Александр Леонтьев.
Саратовец Дмитрий Храмов засветился в другой истории. В распоряжении издания «Бизнес-Вектор», известного ангажированностью определенного характера появились аудиозаписи якобы с совещания в министерстве строительства и ЖКХ. На выложенной в интернет записи с диктофона отчетливее всего слышен голос, очень напоминающий Дмитрия Храмова, по всей видимости, и сделавшего запись. Как открыто заявляет «Бизнес-Вектор», эти аудиозаписи прислала им Елена Денисова. Если предположить, что разговоры по поводу завышенной оценки с конкурсными управляющими действительно были в минстрое, их записал один из конкурсных управляющих, то возникают вопросы. Как материалы могли оказаться у соучредителя «Ксиана» Денисовой, находящейся в федеральном розыске? Неужели подпольные записи служат отчетами перед интересантами завышенной оценки?
При этом розыск по уголовной статье не мешает Денисовой обращаться к руководству Следственного комитета РФ, МВД РФ, генеральному прокурору, директору ФСБ и даже в администрацию президента. В своих обращениях, ссылка на которые опубликована все тем же «Бизнес-Вектором», прячущаяся от правосудия Елена Денисова просит правоохранительные органы возбудить уголовные дела в отношении всех остальных – чиновников, сотрудников «Дом.РФ», неугодных управляющих.
По словам Денисовой, конкурсный управляющий «Ксиана» Олег Севостьянов привел другого оценщика – Эльдара Сатдарова из Сызрани. Оценка показала, что недострои вместе с землей стоят 290 млн рублей. Именно «недостающие» 675,6 млн рублей, видимо, и стали причиной ее беспокойства. Параллельно с этим Денисова активно публикуется в изданиях вполне определенного профиля, пытаясь через публичную плоскость максимально затянуть решение вопроса обманутых жителей.
Пока вопрос остается в подвешенном состоянии, как обычно, страдают простые люди. Жители устали ждать решения сложной проблемы. Но в то время как региональный минстрой ведет переговоры с Фондом ДОМ.РФ в надежде закрыть вопрос по очередному долгострою, на стороне продолжаются различные медиа-провокации и попытки окончательно запутать обманутых граждан. Предположительно аффилированные к застройщикам «дольщики» выступают громче всех и настраивают других на радикальный лад. Якобы дело даже дошло до очередного сбора денег с дольщиков на «обращения в СМИ», чтобы ускорить решение Фонда (вероятно, со спорной оценкой). В деле «Победы» замешаны огромные суммы, и бенефициары замороженной стройки до последнего делают все для того, чтобы сорвать очередной куш.

Фото: «Четвёртая Власть»